Como Lotear uma Gleba - Parcelamento e Desmembramento de Solo, Loteamento e Condomínio de Lotes

Autor: Carlos Alexandre Rodrigues 1ª Edição/2023 502 páginas - Acabamento: Brochura - Formato: 16x23 - ISBN: 9786588491591

 Tópicos:

Administração

Condomínios de lotes

Empreendimento

Gleba

Limitações de parcelamento

Probabilidade econômico financeira

Registo

Regularização fundiária

Tramitação do projeto

Urbanismo

Sinopse:

Busco neste trabalho transmitir aos leitores a visão séria e socialmente responsável da atividade de parcelamento do solo urbano.

Do parcelamento do solo urbano surgem os loteamentos e os desmembramentos.

Essas são as formas pelas quais as glebas localizadas em áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica são divididas em lotes destinados à edificação.

Como afirmado acima, o parcelamento (loteamento ou desmembramento) é regulamentado pela Lei nº 6.766/79, comumente conhecida por Lei de Parcelamento do Solo (LPS).

Espero, possa ser uma contribuição valiosa, proporcionando a proprietários de glebas, empreendedores de loteamentos, profissionais de empresas especializadas e de áreas afins, advogados, engenheiros, arquitetos, corretores de imóveis, estudantes e funcionários do Poder Público que atuam no setor de parcelamento do solo e desenvolvimento urbano, prestadores de serviços e estudiosos do assunto, uma dimensão panorâmica e ao mesmo tempo detalhada, para que os empreendimentos sejam idealizados, projetados, aprovados, registrados, implantados, vendidos e adequadamente administrados.

No Capítulo XI tratamos dos serviços de registro eletrônico de imóveis, demos destaque a Lei nº 14.382 de 2022 que instituiu o SERP, que foi criada com a finalidade de modernizar e simplificar os procedimentos relativos ao registro públicos, assim como aos negócios jurídicos regulamentados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015 de 1973) e da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591 de 1964).

A nova norma tem aplicabilidade junto aos oficiais de registros públicos, bem como aos usuários dos serviços de registro público em todo país.

Dentro dos objetivos e das responsabilidades, a lei em comento, dispõe que compete ao Sistema Eletrônico dos Registros Públicos possibilitar o registro público eletrônico, a interconexão e intercâmbio das serventias prestadoras de serviço público de registro, assim como o atendimento realizado de forma remota dos usuários dos serviços de registro através da internet.

Desta forma, o leitor encontra uma obra atualizada e completa, com o intuito de auxiliar o profissional nas mais diversas áreas.

CAPÍTULO I GLEBA

1. Conceito

2. Como identificar a área

3. Propriedade da gleba

3.1 Origem dos títulos aquisitivos e seus registros

3.2 Por que a certidão vintenária é importante

3.3 Onde tirar a certidão online.

3.4 Documentos necessários para emitir a certidão vintenária

3.5 Vícios registrais

3.6 Ônus do imóvel

3.7 Atualização do registro pelas averbações

3.8 Perímetro e divisas

4. Posse de gleba

4.1. Estudos jurídico-possessórias simples

4.2. A prova da posse

4.3. A situação de caseiros, guardas ou vigias

4.4. Defesa da posse e ações possessórias

4.5. A posse e o registro imobiliário

5. Loteamento

5.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos

5.2 Etapas de Implantação

5.3 Fases de análise

5.3.1. Diretrizes

5.3.2. Aprovação

5.3.3. Aceitação Técnica

5.4 Competência de análise

6. Desmembramento de gleba

6.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos

6.2 Etapas de Implantação

6.3 Fases de análise

6.3.1. Diretrizes

6.3.2. Aprovação

6.4 Competência de análise

7. Desdobro de lote

7.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos

7.2 Etapas de Implantação

7.3 Fases de análise

7.3.1 Aprovação

7.4 Competência de análise

CAPÍTULO II - LIMITAÇÕES DE PARCELAMENTO

1. Administrativas

2. Restrições urbanas, de ambiente e outras

2.1 Restrições de ambiente

a) Áreas de Preservação Permanente com a função ambiental de

proteção dos recursos hídricos

b) Áreas de Preservação Permanente com a função ambiental de

proteção da vegetação nativa e do solo

c) Dispensa de faixas de APP no entorno das acumulações naturais

ou artificiais de água, com superfície inferior a um hectare

d) Pequena propriedade ou posse rural familiar e o plantio de culturas temporárias e sazonais de vazante de ciclo curto em Áreas de

Preservação Permanente

e) Imóveis rurais com até 15 módulos fiscais e a prática da aquicultura em APPs

f) Conselhos Estaduais de Meio Ambiente

g) Planos de recursos hídricos

CAPÍTULO III - PROBABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA

1. Considerações

2. Viabilidade Econômico-Financeira

3. Viabilidade Comercial

3.1. Considerações iniciais

3.2. Categoria do loteamento idealizado

3.2.1. Preferência de compra

3.2.2. Demanda existente

3.2.3. Poder aquisitivo .

3.3. O aumento da população na zona urbana

3.4. Elementos complementares

3.4.1. A forma e a veiculação da propaganda

3.4.2. A viabilidade de venda de lotes durante a instalação da infra-

estrutura no loteamento

3.4.3. Sugestões de perguntas para reflexão sobre mercado

CAPÍTULO IV - URBANISMO

1. Relevo topográfico

1.1. Levantamento topográfico planialtimétrico

1.2. Levantamento topográfico planimétrico cadastral

1.3. Levantamento topográfico planialtimétrico cadastral

2. Urbanismo

3. Roteiro para elaboração de projetos de parcelamento do solo, loteamentos e desmembramentos

3.1. Áreas Institucionais e Equipamentos

3.2. Levantamento Planialtimétrico

4. Projeto Urbanístico

5. Projeto de Terraplenagem

5.1. Cálculo dos volumes

5.2. Origem e destino dos materiais

5.3. Notas de serviço

6. Projeto de Drenagem

6.1 Projeto de micro-drenagem urbana

6.2. Sistema de micro-drenagem

6.3 Parâmetros para elaboração de projeto

6.4 Apresentação dos projetos

7. Projeto de Pavimentação

7.1. Especificações de serviços de pavimentação

7.2. Pavimentação em poliedros

8. Roteiro para elaboração de projetos de desmembramentos.

8.1. Projeto de Desmembramento

CAPÍTULO V - TRAMITAÇÃO

1. Tramitação do projeto

2. Apresentação e Análise do Projeto

2.1 Protocolo

2.2 Análise do Projeto

2.3 Exigências Técnicas

2.4 Recurso

2.5 Reabertura

2.6 Projetos Modificativos

2.7 Manual de Orientação

2.8 Projetos Substitutivos

2.9 Dispensa de Análise

2.10 Certificado de Aprovação

CAPÍTULO VI - REGISTRO

1 - Documentos necessários para desmembramento urbano

1.1 - Modelo de requerimento de averbação de desmembramento

de imóvel urbano

2 - Documentos necessários para unificação de imóvel rural

2.1 Modelo de requerimento de averbação de desmembramento de

imóvel rural

3 - Documentos necessários para unificação de imóvel urbano

3.1 Modelo de requerimento de averbação de unificação

4. Documentos necessários para instituição e convenção de condo-

mínio de edifício (Provimento nº 260/CGI/2013 art. 932-954)

5. Documentos necessários para instituição de condomínio de casas

(até 6 unidades ou 3 pavimentos)

5.1 Modelo de instituição de condomínio edílico casas

5.2 Modelo de instrumento de instituição e convenção de condomínio quando não houver atribuição/divisão

6. Documentos necessários para averbação de reserva legal

6.1 Modelo de requerimento de averbação de reserva legal

7. Registro e o parcelamento

CAPÍTULO VII - EMPREENDIMENTO E ADMINISTRAÇÃO

1. Registro no Cartório

2. Contratos

2.1. Modelos de Contratos

2.1.1 Modelo de contrato particular de loteamento e promoção de vendas

2.1.2 Instrumento particular de compromisso de venda e compra

3. Recebendo parcelas de vendas

4. Cobrança das parcelas em atraso do empreendimento

5. Cancelamento de venda

6. Indenizando benfeitorias

7. Escrituras definitivas

8. Documentos do empreendimento

9. Documentos dos lotes individuais

CAPÍTULO VIII - PARCELAMENTO DO SOLO

1. Introdução

2. Noções sobre parcelamento do solo urbano

2.1. Quem pode parcelar

2.2. Formas de parcelamento

2.3. Requisitos mínimos do parcelamento

3. Aprovação do projeto de parcelamento

4. Registro do parcelamento no cartório de imóveis

4.1. Procedimento do registro no cartório de imóveis

4.2. Efeitos do registro

4.3. Fraude à Lei de Parcelamento do solo e o papel do registro de imóveis

4.5. Dos crimes

4.6. Cancelamento do registro do parcelamento

5. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel parcelado e a

proteção do comprador

6. Parcelamento de imóveis rurais

7. Georreferenciamento

7.1. Obrigatoriedade do georreferenciamento

7.2. Procedimento do georreferenciamento

CAPÍTULO IX LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES

1. Introdução

2. Condomínio geral (Código Civil)

2.1. Do condomínio voluntário

2.1.1. Dos direitos e deveres do condômino

2.2. Do condomínio necessário

3. Do condomínio edilício

3.1. Disposições gerais

3.2. Da administração do condomínio

3.3. Da extinção do condomínio

4. Condomínio de lotes

4.1 Loteamento e Condomínio de Lotes

4.1.1 Dispositivos da Lei 13.465/2017, relativos ao Condomínio de Lotes

4.1.2 O Condomínio de Lotes sob a perspectiva do Direito Civil

4.1.2.1 O Condomínio Edilício sobre conjunto de Edificações

4.1.2.2 Antecedente: O Condomínio decorrente de Usucapião Coletiva

4.1.2.3 O Condomínio de Lotes no Código Civil

4.1.2.4 Frações ideais proporcionais ao potencial construtivo

4.1.2.5 Responsabilidade pela implantação da Infraestrutura

4.1.2.6 Vantagens do condomínio de lotes em relação ao condo-

mínio edilício constituído sobre conjunto de edificações

4.1.3 A Dimensão urbanística do Condomínio de Lotes

4.1.3.1 O Lote como produto do Parcelamento de Gleba

4.1.3.2 Inviabilidade de Adoção do Condomínio Edilício ou do Condomínio de Lotes como alternativa ao Loteamento e ao Desmembramento

4.1.4 Conclusão

5. O condomínio em multipropriedade

5.1. Unidade periódica: um direito real sobre coisa própria

5.2. Multipropriedade imobiliária como um parcelamento temporal de uma coisa imóvel física

5.3. Decorrências da natureza da unidade periódica

5.4. Alienabilidade e instituição de ônus real

5.5. Ausência de direito de preferência e o controle pelo cartório de imóveis .

5.6. Dívidas condominiais e prova da quitação: o papel do cartório de imóveis

5.7. Penhorabilidade da unidade periódica

5.8. Irrelevância da pluralidade de pessoas

5.9. Limite quantitativo de unidades periódicas por pessoa

5.10. Limites temporais a cada unidade periódica

5.11. Indivisibilidade da fração temporal da unidade período

5.12. Aplicabilidade ou não do período mínimo de 7 dias

5.13. Conveniência de fragmentar o período da unidade periódica

5.14. A titularidade dos mobiliários do imóvel-base

5.15. Conservação dos mobiliários do imóvel-base

5.16. Condomínio multiproprietário enquanto sujeito de direito

5.17. Administrador e síndico

5.18. Assembleias do condomínio multiproprietário

5.19. Instituição do condomínio multiproprietário

5.20. Constituição do condomínio multiproprietário

5.21. Punições contra condômino multiproprietário inadimplente e antissocial

5.22. Condomínio multiproprietário em unidade autônoma de condomínio edilício

5.23. Sub-rogação proporcional das unidades periódicas

5.24. Requisitos para a instituição do condomínio multiproprietário

5.25. Reflexos na convenção e no regimento interno do condomínio edilício

5.26. Interpretação conforme à constituição do inciso IV do artigo

1.358-P

5.27. Sujeitos de direito envolvidos

5.28. Anticrese legal para time sharing em condomínio edilício em regime de pool

5.29. Inconstitucionalidade de mecanismos de coerção indireta para

cobrança de dívidas

5.30. Sistema de intercâmbio

5.31. Lote de condomínio de lotes ou em unidade de condomínio urbano simples .

CAPÍTULO X - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL, URBANA E

DIREITO DA LAJE

1. Processo de Macro Etapas

2. Direito Real Autônomo

4. A laje.

5. Tipos de Regularização Fundiária

6. Regularização Fundiária Rural

6.1 Destinação da Área

6.2 Distribuição de Imóveis Rurais

6.3 Distribuição de Lotes

6. 4 Abertura da Matrícula

6.5 Requisitos da Regularização Fundiária

6.6 Área Retitulada e Área Expropriada

6.7 Reconhecimento Extrajudicial de Usucapião

6.8 Usucapião Extrajudicial e a Regularização Fundiária

6.9 Concessão de Direito Real de Uso

7. Regularização Fundiária Urbana

7.1 Constituem objetivos da Reurb

7.2 A Reurb compreende duas modalidades

7.3 Legitimação e o Processo de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social

7.4 Requerimento da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social

7.5 Instrumentos, Fases da Reurb-S e Demarcação Urbanística

7.6 Fases da Reurb-S

7.7 Demarcação Urbanística

7.8 Legitimados para a Regularização Fundiária Urbana

7.9 Legitimação Fundiária

7.10 Legitimação de Posse

7.11 Procedimento do registro

7.12 Ordem dos Atos de Registro

7.13 Projeto de Regularização Fundiária

7.14 Definição de Infraestrutura

7.15 Implementação da Infraestrutura Essencial e Responsabilidades

7.16 Aprovação da Reurbanização .

7.17 Conclusão da Reurb

7.18 Registro da Regularização Fundiária

8. Direito de Laje

8.1 Direito Real de Laje

8.2 Matrícula do Direito Real de Laje

8.3 Direito de Laje como Direito de Superfície

8.4 Distinção do Direito de Superfície

8.5 Registro dos Atos Relativos a Vias Férreas

8.6 Escrituração do Direito Real de Laje

CAPÍTULO XI SERVIÇO DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS

1. Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis SREI. Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico ONR. Central de Serviços

Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis

1.1. Código de matrículas

1.2. Registro eletrônico

1.3. Saec

1.4. Provimento 89/2019 do CNJ Sistema de Registro Eletrônico

de Imóveis -SREI

1.5. Provimento nº 109/2020 do CNJ Agente Regulador do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis

1.5.1. Da Fiscalização do ONR

1.5.2. Dos Órgãos Internos Do Agente Regulador

1.5.2.1. Da Secretaria Executiva

1.5.2.2. Da Câmara de Regulação

1.5.2.3. Do Conselho Consultivo

1.5.3. Da Sustentabilidade do ONR

1.5.4. Do Regime Disciplinar

1.5.5. Das Centrais Eletrônicas Regionais de Serviços Compartilhados

1.5.6. Da Remuneração pelos Serviços Prestados

1.6. Provimento nº 115/2021 do CNJ receita do fundo para implementação e custeio do SREI

1.6.1. Disposição Geral

1.6.2. Receita

1.6.3. Escrituração

1.6.4. Recolhimento

1.6.5. Fiscalização

1.6.6. Infrações

2. Central de Indisponibilidade de Bens

2.1. Central de Indisponibilidade de Bens - provimento de número 39/2014

3. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022

3.1 Dos Objetivos e das Responsabilidades

3.2 Do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos

3.3 Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação

3.4 Da Competência da Corregedoria Nacional de Justiça

3.5 Do Acesso a Bases de Dados de Identificação

MODELOS

1. Escritura pública de compra e venda a prestação, de bem imóvel

com pacto adjeto de alienação fiduciária

2. Escritura pública de divisão amigável de imóvel em condomínio

3. Procuração pública (venda de imóvel)

4. Retificação de registro imobiliário

5. Registro de imóveis (Modelo do livro nº 1 Protocolo)

6. Registro de imóveis (Modelo do livro nº 2 Registro geral)

7. Registro de imóveis (Modelo do livro nº 3 Registro auxiliar)

8. Registro de imóveis (Modelo do livro nº 4 Indicador real)

9. Registro de imóveis (Modelo do livro nº 5 Indicado pessoal)

10. Requerimento registro de parcelamento do solo loteamento ou desmembramento

11. Aprovação Definitiva de Parcelamento do Solo

12. Certidão de Aprovação Prévia de Parcelamento do Solo

13. Certidão de Desmembramento de Lote(s)

14. Certidão de Desmembramento e Unificação de Lote(s)

15. Certidão de Unificação de Lote(s)

16. Certidão de Uso e Ocupação do Solo .

17. Certidão de valor venal rural

18. Diretrizes para Parcelamento do Solo

19. Diretrizes para Uso e Ocupação do Solo

20. Rebaixamento de Guia

21. Regularização Definitiva do Solo

22. Requerimento Genérico

23. Retificação de Área Rural

24. Retificação de Área Urbana

Instruções para uso dos modelos on-line deste livro